迈过千亿后放缓扩张 祥生地产积极拓宽“补血”途径

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  02:19:32投资者网

  《投资者网络“杨春霞

始创于浙江省诸暨市的祥盛房地产集团有限公司(以下简称“祥盛房地产”)于2018年成功进入1000亿住房企业集中营,受益于第三和第四 - 一线城市棚和政策红利。销售额达到1029亿元。

然而,经过1000亿元人民币后,祥盛房地产似乎想要放缓。一方面,自2019年以来,祥盛房地产所征收的土地数量接近去年同期。另一方面,祥盛房地产将2019年的销售目标下调至1300亿元。

平坦的道路。

数以亿计的隐藏忧虑

据公开资料显示,香盛房地产于1995年在浙江省诸暨市成立。次年,它参与了诸暨金鸡屋村的改造,并开始从事房地产业务。 2014年,祥盛房地产总部搬迁至杭州,并于当年销售。规模仅为90亿元。

总部迁至杭州后,祥盛房地产迎来了快速发展,销售额迅速突破1000亿元。根据Cree的数据,从2015年到2018年,祥盛房地产的销售额几乎每年翻番。

Cree数据

在行业看来,祥盛房地产的快速增长主要是由于上一轮房地产开发周期中长三角三,四线房地产市场的激烈节奏。

据媒体报道,在祥盛房地产2017年销售的60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个位于三,四线城市。 2018年初,祥盛房地产前副总裁向国琴公开表示,该公司80%的项目位于三线和四线城市。此外,祥盛房地产深入培育华东地区,其80%的销售额来自该地区的三,四线城市。

当然,祥盛房地产的快速发展也受益于其高周转率模式。据了解,2016年,祥盛房地产提出了“快速周转策略”,即3个月开工,6个月开盘,开盘销售至70%,1个月至80%,一年现金流量调整; 2017年,祥盛房地产进一步提高了周转率并提出了“”策略,即2个月内开始,5个月内开盘,开盘当日卖出70%,10个月内现金流量。/p>

不应忽视高周转率模式也给香升房地产带来了一些后遗症。据媒体报道,2018年12月8日,呼和浩特成吉思汗街建筑工地发生火灾。此外,工人在祥生房地产项目的施工现场事故中丧生。

除了现场事故外,祥盛房地产的项目也经常曝光。一些业主报告说,位于安徽漳州的香盛东方有虚假的宣传和销售欺诈行为,并表示该物业存在质量问题,许多管道和管道都严重漏水。根据温州祥生中心尚品和安徽广德香观寺的老板,他们最近在微博上爆料,他们购买的房产有偷工减料的现象。

在过去几年中,帮助祥盛房地产快速发展的三,四线城市未来存在不确定性。一些业内人士表示,随着棚屋变更窗口的到来,其对房地产市场的支撑和作用可能会进一步削弱。第三,四线库存即将结束,祥盛房地产销售规模可保持双倍增长。

一位财经评论员表示,祥盛房地产在过去两年对三线和四线城市的投资规模相对较大。虽然它会受到一些市场影响的影响,但后续行动仍有一定的增长和更好的发展。

在这方面,祥盛房地产表示,该公司似乎在三四线城市。事实上,杭州和上海的库存占52%。 2019年,祥盛房地产确定了“1 + 1 + X”战略,即浙江+盘昌三角+重点潜在城市布局,并建立了“房地产开发+城镇运营”两轮驱动作为企业的新引擎开发,升级企业。发展。

到目前为止,祥盛房地产已经发展了南浔国际乡村旅游城,诸暨市云溪九里康阳镇,诸暨市十里坪镇,太湖探索岛主题公园,漳州电影城等30多个特色城镇。

扩张速度放缓

值得注意的是,在1000亿的门槛之后,祥盛房地产似乎正在放缓。一方面,2019年的销售目标将从3000亿减少到1300亿。另一方面,土地征用量将大大减少。

祥盛房地产表示,2019年,按照30%的增长规模,稳步发展约1300亿元。此前,有媒体报道称2019年的目标金额为3000亿。这表明祥盛打算放慢脚步。尽管销售目标有所减少,但从2019年上半年完工,祥盛房地产的完工情况并不是很好。根据Cree的数据,祥盛房地产2019年上半年的销售额为550.7亿元人民币,仅为年度目标的42.36%。

此外,从征地的角度来看,祥盛房地产在2019年与往年相比并不活跃,土地征收仍集中在诸暨,宁波,绍兴等城市。

根据《2019年1-6月中国房企新增土地TOP100》的名单,该公司在土地上总共花费了115亿元,排名第45位。相比之下,2018年1月至6月,祥盛房地产的土地数量为212.6亿元,位居榜首第26位。至于为什么征地减少,祥盛房地产没有回应,说它不包含乡镇祥生目前超过1万亩的土地储备。

祥盛房地产放缓或与当前的融资环境有关。上述财经评论员表示,今年资金紧缩将对企业产生一定影响,并将有更多的土地管理和控制,企业的扩张也将放缓。

7月12日,国家发展和改革委员会发布了《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产公司仅发行外债,以取代明年到期的中长期离岸债务。此外,银行保险监管委员会已对一些信托公司发出采访警告,要求严格执行“控制增量”和项目开发,以满足“432要求”。

作为一家非上市房地产公司,祥盛房地产有一个狭窄的融资渠道。 Leju Finance援引知情人士的话说,香盛房地产的大部分融资都是信托公司发行的债券。如果房地产情况不好,很容易出错。然而,祥盛房地产表示,其融资方式包括信托,银行,发行债券和ABS。

在此背景下,祥盛房地产积极拓展“充血”方式。近日,有媒体报道,祥盛房地产在深圳亚太租赁交易中心(以下简称“亚洲租赁”)上市“祥盛资产收益权第一”项目。筹款金额高达3000万元,期限为1年。浙江祥盛建筑工程有限公司(以下简称“祥盛建筑”)是祥盛房地产的全资子公司。

据介绍,投资产品投资门槛低,只要投资30万元,增加5万元,产量在8%至9%之间,视投资规模确定水平回归此外,报告称,第一产品只是其中之一,并将在未来继续发行,总规模为10亿元。对此,《投资者网》致函香盛房地产进行核实,截至发布时尚未收到回复。

《投资者网》登录亚洲租赁的官方网站,并未找到上述产品的相关信息。亚洲租赁办公室的工作人员表示,官方网站上未披露的产品与不披露融资方有关。随后,《投资者网》召集上市方祥生建设,当提到上述产品时,工作人员回复称“这是房地产方面,应该问房地产(公司)”,工作人员也表示产品融资不外部。

此外,祥盛房地产还通过资产管理产品进行融资。根据信托网络的使用情况,河帆资产管理有限公司于2019年3月向祥生诸暨项目发行产品私募投资基金。融资方为杭州津滨企业管理有限公司,祥盛房地产有限公司持有51其权益的百分比。 p>

值得一提的是,从祥盛房地产发布的产品信息来看,祥盛房地产近两年的资产负债率接近90%,其中2018年的资产负债率为89.3%。 2017年,这一数字为86.08%,远高于此数字。在行业平均水平。 (思考财务产出)■

《投资者网》杨春霞

始创于浙江省诸暨市的祥盛房地产集团有限公司(以下简称“祥盛房地产”)于2018年成功进入1000亿住房企业集中营,受益于第三和第四 - 一线城市棚和政策红利。销售额达到1029亿元。

然而,经过1000亿元人民币后,祥盛房地产似乎想要放缓。一方面,自2019年以来,祥盛房地产所征收的土地数量接近去年同期。另一方面,祥盛房地产将2019年的销售目标下调至1300亿元。

平坦的道路。

数以亿计的隐藏忧虑

据公开资料显示,香盛房地产于1995年在浙江省诸暨市成立。次年,它参与了诸暨金鸡屋村的改造,并开始从事房地产业务。 2014年,祥盛房地产总部搬迁至杭州,并于当年销售。规模仅为90亿元。

总部迁至杭州后,祥盛房地产迎来了快速发展,销售额迅速突破1000亿元。根据Cree的数据,从2015年到2018年,祥盛房地产的销售额几乎每年翻番。

Cree数据

在行业看来,祥盛房地产的快速增长主要是由于上一轮房地产开发周期中长三角三,四线房地产市场的激烈节奏。

据媒体报道,在祥盛房地产2017年销售的60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个位于三,四线城市。 2018年初,祥盛房地产前副总裁向国琴公开表示,该公司80%的项目位于三线和四线城市。此外,祥盛房地产深入培育华东地区,其80%的销售额来自该地区的三,四线城市。

当然,祥盛房地产的快速发展也受益于其高周转率模式。据了解,2016年,祥盛房地产提出了“快速周转策略”,即3个月开工,6个月开盘,开盘销售至70%,1个月至80%,一年现金流量调整; 2017年,祥盛房地产进一步提高了周转率并提出了“”策略,即2个月内开始,5个月内开盘,开盘当日卖出70%,10个月内现金流量。/p>

不应忽视高周转率模式也给香升房地产带来了一些后遗症。据媒体报道,2018年12月8日,呼和浩特成吉思汗街建筑工地发生火灾。此外,工人在祥生房地产项目的施工现场事故中丧生。

除了现场事故外,祥盛房地产的项目也经常曝光。一些业主报告说,位于安徽漳州的香盛东方有虚假的宣传和销售欺诈行为,并表示该物业存在质量问题,许多管道和管道都严重漏水。根据温州祥生中心尚品和安徽广德香观寺的老板,他们最近在微博上爆料,他们购买的房产有偷工减料的现象。

在过去几年中,帮助祥盛房地产快速发展的三,四线城市未来存在不确定性。一些业内人士表示,随着棚屋变更窗口的到来,其对房地产市场的支撑和作用可能会进一步削弱。第三,四线库存即将结束,祥盛房地产销售规模可保持双倍增长。

一位财经评论员表示,祥盛房地产在过去两年对三线和四线城市的投资规模相对较大。虽然它会受到一些市场影响的影响,但后续行动仍有一定的增长和更好的发展。

在这方面,祥盛房地产表示,该公司似乎在三四线城市。事实上,杭州和上海的库存占52%。 2019年,祥盛房地产确定了“1 + 1 + X”战略,即浙江+盘昌三角+重点潜在城市布局,并建立了“房地产开发+城镇运营”两轮驱动作为企业的新引擎开发,升级企业。发展。

到目前为止,祥盛房地产已经发展了南浔国际乡村旅游城,诸暨市云溪九里康阳镇,诸暨市十里坪镇,太湖探索岛主题公园,漳州电影城等30多个特色城镇。

扩张速度放缓

值得注意的是,在1000亿的门槛之后,祥盛房地产似乎正在放缓。一方面,2019年的销售目标将从3000亿减少到1300亿。另一方面,土地征用量将大大减少。

祥盛房地产表示,2019年,按照30%的增长规模,稳步发展约1300亿元。此前,有媒体报道称2019年的目标金额为3000亿。这表明祥盛打算放慢脚步。尽管销售目标有所减少,但从2019年上半年完工,祥盛房地产的完工情况并不是很好。根据Cree的数据,祥盛房地产2019年上半年的销售额为550.7亿元人民币,仅为年度目标的42.36%。

此外,从征地的角度来看,祥盛房地产在2019年与往年相比并不活跃,土地征收仍集中在诸暨,宁波,绍兴等城市。

根据《2019年1-6月中国房企新增土地TOP100》的名单,该公司在土地上总共花费了115亿元,排名第45位。相比之下,2018年1月至6月,祥盛房地产的土地数量为212.6亿元,位居榜首第26位。至于为什么征地减少,祥盛房地产没有回应,说它不包含乡镇祥生目前超过1万亩的土地储备。

祥盛房地产放缓或与当前的融资环境有关。上述财经评论员表示,今年资金紧缩将对企业产生一定影响,并将有更多的土地管理和控制,企业的扩张也将放缓。

7月12日,国家发展和改革委员会发布了《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产公司仅发行外债,以取代明年到期的中长期离岸债务。此外,银行保险监管委员会已对一些信托公司发出采访警告,要求严格执行“控制增量”和项目开发,以满足“432要求”。

作为一家非上市房地产公司,祥盛房地产有一个狭窄的融资渠道。 Leju Finance援引知情人士的话说,香盛房地产的大部分融资都是信托公司发行的债券。如果房地产情况不好,很容易出错。然而,祥盛房地产表示,其融资方式包括信托,银行,发行债券和ABS。

在此背景下,祥盛房地产积极拓展“充血”方式。近日,有媒体报道,祥盛房地产在深圳亚太租赁交易中心(以下简称“亚洲租赁”)上市“祥盛资产收益权第一”项目。筹款金额高达3000万元,期限为1年。浙江祥盛建筑工程有限公司(以下简称“祥盛建筑”)是祥盛房地产的全资子公司。

据介绍,投资产品投资门槛低,只要投资30万元,增加5万元,产量在8%至9%之间,视投资规模确定水平回归此外,报告称,第一产品只是其中之一,并将在未来继续发行,总规模为10亿元。对此,《投资者网》致函香盛房地产进行核实,截至发布时尚未收到回复。

《投资者网》登录亚洲租赁的官方网站,并未找到上述产品的相关信息。亚洲租赁办公室的工作人员表示,官方网站上未披露的产品与不披露融资方有关。随后,《投资者网》召集上市方祥生建设,当提到上述产品时,工作人员回复称“这是房地产方面,应该问房地产(公司)”,工作人员也表示产品融资不外部。

此外,祥盛房地产还通过资产管理产品进行融资。根据信托网络的使用情况,河帆资产管理有限公司于2019年3月向祥生诸暨项目发行产品私募投资基金。融资方为杭州津滨企业管理有限公司,祥盛房地产有限公司持有51其权益的百分比。 p>

值得一提的是,从祥盛房地产发布的产品信息来看,祥盛房地产近两年的资产负债率接近90%,其中2018年的资产负债率为89.3%。 2017年,这一数字为86.08%,远高于此数字。在行业平均水平。 (思考财务产出)■